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Estamos crescendo. E rápido. De acordo com o Setor de Tributação e Cadastro da Prefeitura de Flores da Cunha, o município possui sete loteamentos aprovados e em execução que, juntos, somam mais de 1,4 mil lotes. Outros nove empreendimentos estão em análise e estes acrescentam outros 1,1 mil terrenos urbanos. Atualmente, Flores possui 10.173 lotes urbanos, sendo que 3.596 desses lotes são vazios, ou seja, sem edificações (incluindo todas as áreas urbanas que pagam IPTU). Se formos somar, a estimativa é de 6.129 lotes vazios, todos na área urbana do município.

A proporção do número desses lotes em relação ao de habitantes nos mostra um dado interessante: levando em conta a média de 3,46 pessoas por lote, somente com os lotes vazios da zona urbana, Flores teria capacidade para mais 12.442 habitantes. Se forem somados os lotes em execução, a capacidade sobe para 21.206 novos habitantes. “Quando citamos o grande número de loteamentos aprovados e em execução, percebe-se que o município está bem atendido nos próximos anos em relação à oferta de lotes urbanos, regulares, tendo uma possibilidade de aumento de população muito além dos índices verificados nos últimos anos. Provavelmente o valor dos lotes será mais acessível, devido a grande oferta, o que é bom para o consumidor”, acredita a secretária de Planejamento, Ana Paula Ropke Cavagnoli.

Para o corretor de imóveis Luiz Carlos Mattana, hoje a demanda em terrenos no município é menor que a oferta, contudo isso está diretamente ligado ao cenário econômico ainda engatinhando para uma retomada. “Até pouquíssimo tempo tínhamos falta de lotes no município, o que fez, inclusive, com que os preços se elevassem. Porém, a oferta veio em um momento econômico que causa insegurança para quem quer investir e a demanda está reprimida e enrustida nesse cenário. Não é que não temos demanda, mas o investidor está segurando”, acredita Mattana.

Essa oferta elevada tem alguns reflexos para o município, como a subutilização desses lotes. “Levando em conta que talvez a demanda seja menor que a oferta, o município terá lotes vazios, onde geralmente percebe-se a não conservação, como mato, além da necessidade de a administração levar infraestrutura, como manutenção de pavimentação, iluminação pública, coleta de lixo, contêineres, por exemplo. Mesmo em lotes onde não há habitação, que pagam IPTU apenas territorial (pelo lote, sem benfeitoria), o valor arrecadado pelo imposto em nosso município não cobre os gastos com a infraestrutura oferecida”, determina a secretária Ana Paula.

Além disso, a densidade local também se modifica. “Uma cidade mais compacta seria mais economicamente viável e sustentável, diminuindo consumo de combustível e sem a necessidade de maiores deslocamentos, com possibilidade de uma infraestrutura mais ‘enxuta’”, complementa Ana Paula. Flores da Cunha tem 27.260 hectares – sendo 2.687 em áreas urbanas, onde a população é de 22.795 habitantes (somando o Centro, Otávio Rocha, São Gotardo e Alfredo Chaves). A média é de 8,48 habitantes por hectare, enquanto que cidades mais compactas têm a partir de 50 hab/ha.

O empreendedor
A procura pela qualidade de vida das cidades menores e a demanda sempre efetiva são alguns dos fatores apontados pelos empreendedores que investem em loteamentos em Flores da Cunha. Para o diretor comercial da Olimóveis Urbanizadora, Auber Césaro Santini de Oliveira, nos 25 anos de atividades da empresa, Flores e região sempre responderam bem à compra de terrenos. “Para todo o tipo de imóvel, o terreno é o ponto de partida. Em um terreno sempre haverá a possibilidade de um projeto viável, seja para construção da casa, para montar um negócio, para uma incorporação ou simplesmente para investimento apostando em valorização. Em todos os âmbitos da nossa vida cotidiana os imóveis estão envolvidos: primeiramente para morar, e em todo lugar que a gente frequenta, o supermercado, a escola dos filhos, a academia, o banco, a cafeteria, o bar, o clube, enfim, todas as situações do nosso dia a dia envolvem imóveis. Por isso sempre haverá procura por produtos imobiliários”, argumenta.

Dona do primeiro projeto de condomínio fechado do município, a diretora executiva da Biossplena Inteligência Urbana, Giovana Ulian, acredita que é uma tendência as pessoas buscarem por cidades menores para morar, como é o caso de Flores. “Como estamos muito próximos de Caxias do Sul, acabamos sendo uma opção de procura e imaginamos que essa migração vai se consolidar. A questão da segurança também é outro ganho, além do valor mais atrativo em relação a imóveis semelhantes em Caxias, por exemplo. Temos uma infraestrutura urbana pronta que tem tido uma procura muito legal, especialmente de pais com filhos, que buscam certa liberdade de criação”, destaca a engenheira.

O investidor
Para o corretor Luiz Carlos Mattana, as famílias ainda refletem o principal perfil de quem busca por terrenos. Depois vêm os investidores. “Sempre temos aquelas pessoas que gostam de investir em bens patrimoniais. Mas no município o principal perfil ainda é a família que procura por um projeto mais confortável, com terreno e casa”, complementa. Em Flores, podem ser encontradas opções de terrenos a partir de R$ 80 mil, em áreas mais afastadas do Centro.
A questão legal é imprescindível na hora de escolher um imóvel. Por isso é importante sempre buscar um corretor de imóveis. “Isso dá segurança e legitimidade ao negócio. Esse profissional fará as observações desses imóveis para que não tenha nenhum problema na parte legal”, complementa Mattana.

Projetos aprovados caem mais de 100%
Depois de um recorde de aprovação de projetos na área da construção civil de 2011 a 2014, quando no período foram liberados mais de 1,4 mil projetos pela Secretaria de Planejamento, o número de autorizações vem caindo a cada ano. Nos últimos três anos, a retração foi de 106% e o setor segue em queda, caindo de 377 projetos aprovados em 2014, para 183 no ano passado. No primeiro semestre de 2018 foram 129 aprovações, uma média de 18 autorizações por mês, mantendo-se no patamar de 2009, quando no período foram autorizadas 219 construções. Houve um excesso de investimentos antes da crise que, na área imobiliária, resultaram em imóveis encalhados. O período de maior ascensão ocorreu em 2014, com 377 projetos aprovados, média de 31 autorizações por mês.

Se de um lado o número de projetos diminuiu, por outro lado a área quadrada de cada ocupação teve um crescimento de 45% nos últimos 18 meses em relação a 2016. No ano passado, a média de cada aprovação foi de 525 m², saltando para 556 m² no primeiro semestre deste ano, contra 371 m² em 2016. No total, de 2009 a julho deste ano foram aprovados pela prefeitura florense 2.645 projetos, totalizando mais de 1,2 milhão de metros quadrados de espaço para construção de prédios, moradias ou indústrias. A área corresponde a 145 campos de futebol de 8.500 m², ou ainda, seria suficiente para abrigar 19 mil moradias de 65 m². De acordo com a secretária de Planejamento, Ana Paula Ropke Cavagnoli, dentro dessa extensão estão incluídas regularizações, que somam mais de 20 mil m² somente nos últimos dois anos.